La administración de edificios y la cuarentena

Miguel Cavero Velaochaga


(Abogado. Director de ).

En el régimen de exclusiva y común, o “”, regulado por la Ley Nº 27157 y reglamentada por D. S. Nº 035-2006-Vivienda, la administración de la edificación (sujeta a dicho régimen en virtud al reglamento interno) constituye un servicio y gasto común obligatorio, según el artículo 41 inciso e) de aquella ley y el artículo 137 inciso b) del Texto Único Ordenado (TUO) del reglamento de la misma.

Puede ser administrador: (i) el presidente de la junta; (ii) cualquier poseedor (incluso no propietario) de secciones de propiedad exclusiva; (iii) una persona natural o jurídica contratada para tales fines. Aunque el administrador sea nombrado por la , es un proveedor más, que deberá firmar el respectivo contrato de prestación de servicios. Dicho contrato deberá firmarlo con el presidente de la junta, según el artículo 48 de la Ley N° 27157 y el artículo 150 de su reglamento, de allí que la inscripción registral (previa) de la junta constituya requisito de validez del contrato.

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Las funciones del administrador son, entre otras, (i) cobrar cuotas de mantenimiento y pagar servicios comunes; (ii) realizar, previo aviso, visitas a secciones de propiedad exclusiva para verificar el cumplimiento o incumplimiento del reglamento interno o de los acuerdos de la junta. Las empresas de administración no prestan alguno de los servicios esenciales señalados en el D. S. N° 044-2020-PCM que dispuso el aislamiento social obligatorio, por lo que en aplicación de este, actualmente su personal no está en los o condominios y, aparentemente, no estarían prestando el servicio.

Ante dicha situación han surgido muchas dudas entre las partes. Además, es probable que debido a las normas emitidas, las empresas de administración planteen a la junta cambios en el contrato, al amparo de diversas normas y figuras civiles. Ante tal situación atípica, los propietarios deben asesorarse legalmente y sesionar “virtualmente” para debatir o evaluar lo que pudiera plantear el proveedor, dada la coyuntura sanitaria, pero sobre todo económica, posterior al aislamiento.

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