La administración de edificios y la cuarentena

Miguel Cavero Velaochaga

Miguel Cavero Velaochaga
(Abogado. Director de Inmobilex).

En el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o “propiedad horizontal”, regulado por la Ley Nº 27157 y reglamentada por D. S. Nº 035-2006-Vivienda, la administración de la edificación (sujeta a dicho régimen en virtud al reglamento interno) constituye un servicio y gasto común obligatorio, según el artículo 41 inciso e) de aquella ley y el artículo 137 inciso b) del Texto Único Ordenado (TUO) del reglamento de la misma.

Puede ser administrador: (i) el presidente de la junta; (ii) cualquier poseedor (incluso no propietario) de secciones de propiedad exclusiva; (iii) una persona natural o jurídica contratada para tales fines. Aunque el administrador sea nombrado por la Junta de Propietarios, es un proveedor más, que deberá firmar el respectivo contrato de prestación de servicios. Dicho contrato deberá firmarlo con el presidente de la junta, según el artículo 48 de la Ley N° 27157 y el artículo 150 de su reglamento, de allí que la inscripción registral (previa) de la junta constituya requisito de validez del contrato.

Las funciones del administrador son, entre otras, (i) cobrar cuotas de mantenimiento y pagar servicios comunes; (ii) realizar, previo aviso, visitas a secciones de propiedad exclusiva para verificar el cumplimiento o incumplimiento del reglamento interno o de los acuerdos de la junta. Las empresas de administración no prestan alguno de los servicios esenciales señalados en el D. S. N° 044-2020-PCM que dispuso el aislamiento social obligatorio, por lo que en aplicación de este, actualmente su personal no está en los edificios o condominios y, aparentemente, no estarían prestando el servicio.

Ante dicha situación han surgido muchas dudas entre las partes. Además, es probable que debido a las normas emitidas, las empresas de administración planteen a la junta cambios en el contrato, al amparo de diversas normas y figuras civiles. Ante tal situación atípica, los propietarios deben asesorarse legalmente y sesionar “virtualmente” para debatir o evaluar lo que pudiera plantear el proveedor, dada la coyuntura sanitaria, pero sobre todo económica, posterior al aislamiento.

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