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El proceso de desalojo

CHRISTIAN CÁRDENAS MANRIQUE

CHRISTIAN CÁRDENAS MANRIQUE
Abogado por la Universidad San Martín de Porres.
Maestro en Derecho Constitucional y Doctor en Derecho. Docente del curso Derecho Procesal en la UNW.

Mediante Ley Nº 30933 publicada en el Diario Oficial El Peruano el pasado 24 de abril, se ha regulado el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, al que podrán acogerse el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento establecido por la presente ley. A continuación, repasaremos el proceso de desalojo regulado en el Código Procesal Civil, así como las normas complementarias que se emitieron, como el llamado desalojo express y el reciente desalojo notarial.

Impacto legislativo

El Código Procesal Civil. El desalojo se encuentra regulado en el artículo 585 del Código Procesal Civil, y mediante esta pretensión, se exige la restitución del uso del bien. El legislador ha establecido que el proceso de desalojo se tramita en un proceso sumarísimo, por lo que no tiene una naturaleza compleja, ya que la controversia se circunscribe al derecho de posesión, y no al derecho de propiedad, que puede ser discutido en otro proceso (como en el mejor derecho de propiedad o reivindicación).

Con el fin de uniformizar criterios respecto a los procesos de desalojo, mediante sentencia de Casación N° 2195-2011-Ucayali, se estableció que se debe interpretar el artículo 585 del Código Procesal Civil, en el sentido que por “restitución” del bien se debe entender como entrega de la posesión, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no.

Se estableció, además, que conforme al artículo 586 del Código Procesal Civil, el sujeto que goza de legitimación para obrar en forma activa no solo puede ser el propietario, sino también el administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitución de un predio. Por otra parte, la legitimación para obrar en forma pasiva debe comprender dentro de esa situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía ha fenecido.

Luego, mediante la Ley Nº 30201, publicada el 26 de mayo de 2014, se modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil, y se posibilitó la interposición de la demanda de desalojo antes del vencimiento del plazo para restituir el bien, en los supuestos de contratos de arrendamiento de inmueble (con firma legalizada) que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, por causal de conclusión de contrato o resolución de este por falta de pago.

Mediante la Ley Nº 30933, de desalojo notarial, se dispone incorporar a la competencia de los notarios el procedimiento no contencioso de desalojo. En ese caso, las partes involucradas (arrendador y arrendatario) deben incluir la cláusula de allanamiento en el contrato de arrendamiento en la cual se manifieste de manera indubitable su voluntad para someter a la competencia del notario la constatación de alguna de las causales de desalojo. Ahora bien, respecto de la emisión de la norma de “desalojo notarial”, tenemos algunos comentarios:

Primero, para la procedencia de este tipo de desalojo se requiere la escritura pública del contrato de arrendamiento, en ese sentido, habría que tener en cuenta que lamentablemente la mayoría de los contratos de arrendamiento en el país son informales o se celebran mediante contrato privado, lo que supondría que sería recomendable que se reduzcan los costos para que estos contratos sean realizados notarialmente.

Segundo, otra observación a tener en cuenta es que la norma en su artículo 8 señala que el arrendatario puede “oponerse” al desalojo notarial, sustentándose en la renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio; la constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes; o el incumplimiento de las formalidades establecidas por la presente ley.

Tercero, consideramos que el hecho que el arrendatario pueda “oponerse” al desalojo.

Fuente: Jurídica

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