Preferencia judicial del inmueble hipotecado

Miguel Cavero Velaochaga

Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado y Director de Inmobilex) 

Según el artículo 1097° del Código Civil (CC), por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. Esta garantía no significa la desposesión del inmueble afectado y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. Aunque este artículo no nos presente una definición o noción de hipoteca, debemos tener en consideración dos puntos clave: que la hipoteca es un derecho real de garantía sobre un inmueble “que se constituye mediante la publicidad registral”, tal como la señala Álvarez Caperochipi. Es decir, a su inscripción en la partida registral del inmueble involucrado; que por la hipoteca existen la obligación principal, cuyo fin es el cumplimiento del crédito, y la accesoria, el derecho real de garantía.

La Corte Suprema ha señalado que “el derecho real de garantía es la relación jurídica que se establece entre una persona sobre una cosa, para asegurar el cumplimiento de una obligación y otorga al acreedor el derecho de vender la cosa en caso de incumplimiento” (Casación Nº 1169-98-Piura). Entonces, cuando se dice que por la hipoteca se otorga al acreedor el derecho a la persecución, preferencia y venta judicial del inmueble se debe precisar que en ningún caso, ni siquiera en un escenario de ejecución de la garantía, esto supone que se le entregue al acreedor la posesión del bien o, mejor dicho, que el propietario que constituye la hipoteca sea objeto de una desposesión.

Adicionalmente, se debe precisar que un proceso judicial de ejecución de hipoteca, siguiendo lo previsto en el Código Procesal Civil, en ningún caso prevé la adjudicación del inmueble en favor del acreedor. Es decir, como lo establece el artículo 1111° del Código Civil, “el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca”, es nulo todo pacto en contrario, lo que significa que la venta del inmueble hipotecado necesariamente deberá realizarse mediante remate (proceso) judicial.

Finalmente, si resulta pertinente precisar que, conforme lo prevé el artículo 742° del Código Procesal Civil, si en la tercera convocatoria a remate no hay postores, a solicitud del ejecutante (acreedor) podrá adjudicársele directamente el bien, por el precio base de la postura que sirvió para la última convocatoria, pagando el exceso sobre el valor de su crédito, si hubiere.

Fuente: El Peruano

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