La renegociación de los contratos de arrendamiento producto de la pandemia

Pedro Antonio Martínez Letona

Por Pedro Martínez Letona (Doctor en Derecho) 

Las restricciones por el covid-19 han generado una afectación en los alquileres que estaban pendientes de ejecución o que en ejecución tuvieron que suspender su cumplimiento. Cuando el deudor pueda cumplir con la prestación, la figura del caso fortuito o fuerza mayor no le será aplicable y no evitará las consecuencias del incumplimiento.

El mundo vive un escenario de pandemia a causa de la propagación del covid-19; debido a ello, el Perú, al igual que el resto de los países, decretó estado de emergencia que supuso el cese de determinadas actividades sociales y económicas con el fin de que se frenara la propagación de los contagios. Esto trajo como consecuencia un declive en la estabilidad económica de muchos individuos, así como que aquellas relaciones jurídicas contractuales se vieran afectadas por la inminente carencia de poder solventarlas.

El presente artículo tiene como objeto analizar cómo deben ser abordados los contratos de arrendamiento teniendo en cuenta que los arrendatarios están obligados a pagar a juicio del pacta sunt servanda o, por su parte, esta situación se adecúa a la ejecución de los contratos rebuc sic stantibus, clasificándolo como un caso fortuito o de fuerza mayor.

A continuación, daremos las precisiones referentes para llegar a esclarecer el tratamiento de esta situación en favor de tener una equidad contractual.

Previo a brindar información acerca del pacta sunt servanda, es importante señalar que el artículo 1361 del Código Civil peruano establece que: “Los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos. Se presume que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla”.

Esta norma se encuentra positivizada bajo el principio de la obligatoriedad del contrato, que establece que todo lo acordado mediante mutuo acuerdo por las partes en el contrato debe cumplirse drásticamente, la doctrina civil ha expresado que “los contratos son ley entre las partes”.

Existe una excepción frente al principio expuesto, me refiero al principio rebus sic stantibus. Esta cláusula se traduce al español como ‘estando así las cosas’ y es aplicada cuando celebrado el contrato surjan acontecimientos considerados extraordinarios e imprevisibles, como el caso del covid-19, el cual genera gravosidad en las obligaciones contractuales para una de las partes.

La cláusula rebus sic stantibus fue creada con la finalidad de generar equidad en las prestaciones en las que el contrato se vea alterado por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, se trata de un riesgo que no ha sido puesto en el contrato porque era imprevisible hacerlo, la cláusula expuesta nace del principio de buena fe y del principio de equidad. A juicio personal, considero que la aplicación de la cláusula rebus expuesta a los riesgos jurídicos derivados de la pandemia del covid-19 puede ser atribuida y exigida a la modificación o suspensión del contrato.

El cese de diversas actividades económicas supone aún una carencia de empleo para muchos trabajadores y aunque la reactivación económica ha empezado a surgir, es cierto que varios negocios todavía no pueden volver a una normalidad por las disposiciones que el Estado prevé debido a la pandemia. Por ello, expresamos que debido a que actualmente se evidencia que muchos arrendatarios no pueden volver a una misma posición económica, consecuentemente este hecho debe suponer la renegociación del contrato, viéndose como la variación o alteración de los puntos acordados dentro de una relación jurídica contractual entre ambas partes, donde se negocia el cambio de alguna cuestión que afecte su cumplimiento o algún presupuesto económico, de temporalidad o de la realización de un servicio.

Podemos observar que el principio de buena fe contractual (artículo 1258° del Codigo Civil) da a conocer la existencia de un deber de renegociación del contrato, como voluntad de las partes para su adaptación y modificación nacidos de un cambio en sus circunstancias tomando en cuenta que las partes conocen más la situación contractual que un juez y, consecuentemente, podrán de forma más idónea gestionar los intereses comerciales solucionando el conflicto. Este principio también puede verse recogido en diversos códigos del derecho comparado, el más similar es visto en el orden jurídico argentino, que en el artículo 1198° del Código Civil expresa: “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión”.

Por ello, ubicándonos en el plantea miento de cómo llevar una renegociación contractual que cumpla con los requisitos y, al mismo tiempo, situándonos al orden de la coyuntura actual del covid-19, se ve relacionado con una dimensión constitucional y que tiende a relacionarse como lo indicamos en base del caso fortuito o fuerza mayor, derivado del artículo 1315° Código Civil, donde señala: “Es la causa no imputable, consistente en un evento extraordinario imprevisible e irresistible, que impide la ejecución de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso”.

Los jóvenes estudiantes de la carrera de derecho tienden a visualizar el tema con base en uno de los requisitos como el principio de buena fe, el cual consiste en que cada contratante busque obtener su propio beneficio, respetando leal y honestamente los intereses de la otra parte para que así pueda haber un desenvolvimiento de las relaciones jurídicas y en la celebración, interpretación y ejecución de los negocios jurídicos.

Como referencia para que se visualice una renegociación contractual a partir de la coyuntura actual, podríamos detallar el tema de los contratos sinalagmáticos o también llamados contratos bilaterales, que es aquel que genera obligaciones recíprocas; uno de los requisitos de este tipo de contrato es que dicha necesidad esté con base en prestaciones entre derechos y obligaciones, debidamente detalladas y cumplidas hasta la finalización del contrato. Cuando se dé el hecho causal, se debe tener en cuenta la cláusula de caso fortuito o fuerza mayor, para que así cualquier acontecimiento que pueda interrumpir el contrato, teniendo dicha cláusula, no genere perjuicio de ello. Pero si este no fuere el caso, se puede dar una resolución de contrato por imposibilidad de ejecución señalada en el artículo 1431° del Código Civil, que deriva que si una de las partes con base en las prestaciones llega a verse imposible sin culpa de los contratantes, el contrato queda resuelto, pero sí con la obligación de restituir lo que hubiese obtenido, ya que pierde derecho a la contraprestación.

En síntesis, las restricciones por el covid-19 han generado una afectación en los contratos que estaban pendientes de ejecución, o que en ejecución tuvieron que suspender su cumplimiento. Las restricciones establecidas por el Estado Peruano no deberían ser un pretexto para incumplir los contratos, ya que cuando el deudor pueda cumplir con la prestación la figura del caso fortuito o fuerza mayor no le será aplicable y no evitará las consecuencias del incumplimiento. Por ello, se debe plantear una renegociación contractual teniendo su origen y fundamento en el contexto de pandemia, ya catalogada como caso fortuito o fuerza mayor, pero que se base en el principio de buena fe contractual.

Fuente: El Peruano

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