La transferencia de la propiedad

Christian Toribio Ossio

Por: Christian Toribio Ossio, Área Civil del Estudio Linares Abogados 

Para concretarse la operación, en el caso de bienes muebles se requiere la conjunción del título y modo, mientras que en el caso de inmuebles el acuerdo de voluntades es el único elemento.

Existe un debate patente sobre la transferencia de propiedad desde tiempos muy remotos y, aún hoy, puede generarse controversia al momento de determinar cuándo una persona se hace propietaria, incluso en situaciones que vivimos en el día a día, como comprar en una tienda o hasta adquirir una casa o un departamento. En todos estos casos, nos volvemos propietarios de los bienes que compramos, pero ¿desde cuándo lo somos?, ¿hay alguna distinción entre comprar un bien mueble o inmueble? El presente artículo tiene la finalidad de poder dilucidar estas interrogantes.

Primero, veremos el supuesto que probablemente genere más controversia por la confusa redacción que ha sido consignada en nuestro Código Civil. A fin de simplificar la explicación, analizaremos brevemente la transferencia de un bien inmueble con la compra de una casa.

Ahora, para determinar cuándo somos propietarios de la casa, como bien inmueble, debemos remitirnos al artículo 949° del Código Civil: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal o pacto en contrario”.

Es en este artículo, tan importante para el ordenamiento, en que surge la duda de qué es lo que implica la sola obligación de enajenar. Podemos darle sentido a la palabra enajenar con uno de sus derivados: vender. Asimismo, tenemos a la obligación como aquella conducta que debe realizar una persona a favor de otra. Entonces, podemos proponer este parafraseo del enunciado citado: “el obligarse a vender”. Ahora, lo anterior nos lleva a cuestionarnos, ¿estamos ante una obligación? La respuesta es negativa.

Lo que sucede con este artículo es que ha sido fuertemente influenciado por el sistema espiritualista francés, en el cual esta obligación de enajenar no es más que una suerte de ficción que camufla el hecho de que la manifestación de voluntad de hacer propietario es suficiente para que se dé el efecto traslativo de la propiedad. En otras palabras, estamos ante una obligación que se extingue instantáneamente por no requerir de una conducta para verse satisfecha. Entonces, uno será propietario cuando las partes lo convengan, pero el contrato de compraventa habilita al comprador a exigir el perfeccionamiento de la transferencia con otro tipo de obligaciones, por ejemplo, que el comprador no tenga obstáculos para habitar en el bien.

Ahora, es normal preguntarse qué ocurre en un supuesto en el cual A y B celebran un contrato de compraventa de una casa y, por ejemplo, B, el comprador, no paga la única cuota pactada o, incluso, se acuerda realizar pago en partes por un determinado plazo, ¿se es propietario aun si no se ha pagado la totalidad del precio? Afirmativo y, a mi parecer, es una duda legítima que todo estudiante de derecho se ha hecho alguna vez.

Para el primer supuesto (única cuota impaga), el sujeto se convierte en propietario con la celebración del contrato, en aplicación del artículo 949° del CC, y si este no paga, el vendedor podrá resolver este contrato por incumplimiento de obligación (el pago) y el derecho de propiedad se extingue por los efectos de la resolución. Para el segundo supuesto, se habría constituido un pago en armadas y, en virtud del artículo 1561° del CC, el vendedor puede solicitar la resolución del contrato cuando se haya incumplido con el pago de tres cuotas, salvo pacto distinto. Evidentemente, el efecto mismo de la resolución deja sin efecto el acuerdo de la propiedad transferida.

Estos supuestos revelan que el contrato de compraventa convive plenamente con el artículo 949° del CC y evidencian que la propiedad, en estos casos, se traslada con el acuerdo de voluntades.

Asimismo, esta afirmación descarta totalmente la posibilidad de pretender que la inscripción en Registros Públicos hace propietario al comprador. Debemos recordar que el Perú se rige por un registro declarativo, el cual no crea el derecho real de propiedad, sino únicamente lo publicita y hace oponible frente a terceros.

Luego de haber hecho esta explicación de la transferencia de propiedad de un bien inmueble, corresponde realizar una breve explicación de cómo funciona el sistema en el caso de los bienes muebles. El Código Civil nos dice en su artículo 947°: “La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente”.

Aun cuando la figura parece ser menos nebulosa, encontramos otro término que requiere de explicación: tradición.

No resultaría extraño que la palabra tradición, para quien no sepa de derecho o recién está aprendiendo, genere más dudas que certezas. La doctrina más autorizada señala que la tradición no es otra cosa que la entrega física o real del bien mueble, es decir, cuando el vendedor le entrega el bien material en venta al comprador.

Título y modo

Surge así la teoría del título y modo. El título, en pocas palabras, se puede materializar en el acuerdo de voluntades (contrato de compraventa) que celebran las partes. Por su parte, el modo es la tradición, o sea, la entrega.

De esta manera, la conjunción entre el título y modo perfecciona la transferencia de propiedad. Así, cuando A le vende a B, por ejemplo, un televisor de 60 pulgadas.

El título sería el acuerdo (contrato) y el modo se dará cuando A le entregue el televisor a B. Es necesario estos dos elementos para que se dé el efectivo traslativo de propiedad.

Así, hemos notado que la transferencia de propiedad es distinta entre bienes muebles e inmuebles. En los primeros se necesita la conjunción del título y modo, mientras que en los segundos es el acuerdo de voluntades el único elemento que hace propietario al comprador.

Fuente: Jurídica (El Peruano)

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