Alquiler de locales comerciales: consejos para evitar futuros problemas legales

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En estos tiempos de emergencia sanitaria, los contratos de de que firmen propietarios y empresarios deben incluir una mayor regulaci贸n respecto a qu茅 eventos considerar谩n las partes como situaciones imprevisibles o irresistibles con el fin de determinar sus consecuencias en la relaci贸n contractual.

鈥淓s decir, se determinar谩 si una , una declaraci贸n de pandemia, medidas gubernamentales por temas sanitarios, etc茅tera, califican como riesgos no previsibles por ambos o uno de los contratantes al firmar el documento鈥, precisa la socia del 谩rea Inmobiliaria del estudio Miranda & Amado, Claudia Lucena Mayorga.

Debate

En declaraciones al Diario Oficial El Peruano, la experta se帽ala que estos puntos 鈥渟er谩n probablemente objeto de un arduo debate y negociaci贸n entre las partes鈥.

鈥淓l consenso al que se llegue depender谩 de las circunstancias de cada tipo de operaci贸n o negocio, pero sin duda otorgar谩 a las partes mayor predictibilidad ante situaciones de las que antes nunca se ocuparon鈥, asevera.

Sobre si ante esta situaci贸n de emergencia sanitaria es recomendable firmar contratos de alquileres a corto, mediano o largo plazos, Lucena precisa que el asunto no depende tanto de los tiempos, sino de la regulaci贸n que se establezca en el documento respecto de una emergencia sanitaria.

鈥淟o importante ser谩 que, a mayor plazo o valor del contrato, mayor deber铆a ser el detalle y profundidad de la regulaci贸n contractual sobre el impacto de las actuales y las futuras medidas gubernamentales y de la crisis generada por la pandemia misma. Se trata de contar con reglas claras y mayor predictibilidad sobre las posibles consecuencias derivadas de la emergencia sanitaria鈥, recalca.

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Hasta ac谩 est谩bamos hablando a futuro, por lo que surge ahora la interrogante sobre 驴qu茅 alternativas existen para renegociar los contratos de alquileres actuales o firmados meses atr谩s ante esta situaci贸n de autorizaciones y prohibiciones del funcionamiento de algunos rubros comerciales por cuarentenas u otras restricciones?

鈥淓l punto de partida es el contrato suscrito entre las partes. La primera l铆nea de alternativas reposa en la regulaci贸n que los contratantes hayan podido incluir en cada documento. Por ejemplo, cl谩usulas de caso fortuito o fuerza mayor o de desequilibrio econ贸mico, entre otras鈥, responde el asociado s茅nior del 谩rea Inmobiliaria del citado estudio, Luis Francisco Paz Maury.

Precisa que si el contrato en cuesti贸n no cuenta con alg煤n mecanismo previsto por las partes ante una situaci贸n como la ocasionada por efecto de la apertura y cierre de negocios por cuarentenas, 鈥渆ntonces se podr谩 explorar la posibilidad de aplicar los remedios previstos en la ley鈥.

鈥淧or ejemplo, la imposibilidad sobreviniente, la excesiva onerosidad y la frustraci贸n de la finalidad de los contratos. Su aplicaci贸n depender谩 de cada caso concreto y, aunque sus consecuencias son diversas, su aplicaci贸n puede para posicionar a las partes en una renegociaci贸n鈥, explica.

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Es necesario, afirma, considerar que la regla de oro es que los contratos est谩n para cumplirse y lo pactado entre las partes es ley entre ellas. 鈥淟a renegociaci贸n forzosa no es una premisa del Contractual. Es excepcional y solo procede, en principio, si se verifican los remedios antedichos鈥, expresa.

鈥淟o importante ser谩, entonces, encontrar espacios para persuadir al propietario [si se niega] de que es de mutuo beneficio una renegociaci贸n del contrato para hacer posible la continuaci贸n del negocio. Una disputa, en la mayor铆a de los casos, no termina como la mejor soluci贸n para los contratantes鈥, aconseja.

Rompimientos

Pero en este contexto en el que vivimos se puede presentar tambi茅n una situaci贸n en la que el ocupante del establecimiento quiera romper abruptamente el contrato o pagar montos menores. 鈥淓n este caso, el primer paso legal ser谩 verificar si el inquilino tiene argumentos suficientes para sostener, en todo o en parte, esa pretensi贸n鈥, manifiesta Paz.

鈥淪i es as铆, lo recomendable ser谩 negociar con el inquilino para buscar la mejor manera de implementar los ajustes al contrato que permitan continuar con el negocio鈥, se帽ala.

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En cambio, dice, si este busca aprovechar la oportunidad para violar el contrato sin fundamentos, ser谩 necesario que el propietario eval煤e las consecuencias econ贸micas de ese incumplimiento.

鈥淪i est谩 suficientemente cubierto por garant铆as l铆quidas (carta fianza o dep贸sitos monetarios, por ejemplo), es preferible evitar una disputa. Si no lo est谩, ser谩 necesario la evaluaci贸n de una estrategia de litigio鈥, puntualiza.

Demoras en pagos

Claudia Lucena aconseja que cuando existan demoras en los pagos del alquiler, el primer paso ser谩 examinar si existen razones atendibles que justifiquen el retraso del inquilino.

鈥淪e debe evitar iniciar controversias si es que el arrendatario tiene una raz贸n que justifique el retraso, sobre todo si existe voluntad de pago y los intereses moratorios generados cumplen con su finalidad de indemnizar la mora en el pago鈥, afirma.

En ese caso, recalca, la recomendaci贸n seguir谩 siendo negociar y encontrar una soluci贸n consensuada. Por ejemplo, un de la renta o el ajuste a sus factores de c谩lculo, agrega.

鈥淪i no hay razones atendibles, el propietario verificar谩 las garant铆as con las que cuenta y evaluar谩 una estrategia de recuperaci贸n de deuda鈥, detalla la especialista.

Fuente: El Peruano

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