Fraccionamiento de hecho de un predio matriz

Miguel Cavero Velaochaga

Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex) 

En estos tiempos de dificultad económica, la decisión de modificar la situación física (y, por tanto, legal) de un predio, obedece principalmente a la necesidad del propietario: (I) de obtener liquidez; (II) de regularizar la ocupación espacial (anterior) de este, entre otras seguramente.

Así como la adquisición de propiedad inmueble constituye un hecho que ocurre fuera del registro, igual lo es el fraccionamiento fáctico predial. También conocida como la “Ley de ”, la Ley Nº 27157 en su artículo 3 (modificado por Ley Nº 30830) señala un procedimiento simplificado de regularización de edificaciones construidas hasta el 31 de diciembre del 2016 sin licencia de , o sin declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno. Este procedimiento no requiere de la aprobación municipal ni de otra autoridad. Sin embargo, el propietario deberá hacerlo mediante un verificador responsable (arquitecto o ingeniero inscrito en el Índice de verificadores de Sunarp), quien utilizará un formulario registral (FOR), en el que consten los aspectos técnicos (planos y otros) y la firma (certificada notarialmente) de los propietarios del predio.

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Al respecto, ya el XIX Pleno del Tribunal Registral estableció: “para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, es suficiente acreditar que el predio está registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”.

Es importante ser titular registral de un terreno, pero mejor aún es serlo respecto a todo o parte de lo edificado en este, hasta lograr su independización (saneamiento). En la Resolución N° 1846-2020-Sunarp-TR-L del 19 de octubre del 2020 el Tribunal Registral ha precisado que “no existirá obstáculo para admitir la solicitud de independización con posterioridad a la inscripción de la regularización de una edificación siempre que existan elementos que permitan establecer que la edificación declarada en vía de regularización conllevó al fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz”.

La titulación de una edificación no solo permite ser sujeto de , sino también identificar derechos de propiedad y defenderlos con eficiencia.

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Fuente: El Peruano

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