Pandemia y subarrendamiento predial

Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex) 

En el Perú, el contrato de arrendamiento inmobiliario es regulado entre los artículos 1666 y 1712 del Código Civil, en adelante el código. Por este contrato, el arrendador cede temporalmente al arrendatario (inquilino) el uso de su inmueble, obligándose este a pagar una renta. Según el artículo 1667 del código, el arrendador no necesariamente será el propietario, pudiendo ser alguien legitimado o con facultades para arrendar. Es decir, es una relación jurídica patrimonial “inicialmente bilateral”, salvo pacto con intervención de terceros. Ejemplo: subarrendamiento.

Antes de firmar el contrato, resulta esencial (I) comprobar in situ la posesión o utilidad del predio (realidad física) que tiene el arrendador respecto a la superficie o suelo, sobresuelo y aires, aplicando las reglas del artículo 954 del código; (II) revisar la partida registral del predio e identificar la anotación de una constitución de usufructo y/o superficie en todo parte del predio involucrado, evitando futuras controversias. Al respecto, léase la Cas. N° 3490-2012-Lima.

Las obligaciones principales del arrendatario constan en los incisos del artículo 1681 del código. Su inciso 9 prohíbe subarrendar total o parcialmente el predio, sin el consentimiento escrito del arrendador, algo que consta en la mayoría de contratos, precisándose, en el caso de alquiler para fines comerciales, el giro o rubro (uso) que le dará el arrendatario.

En virtud al ordenamiento y la costumbre, el subarriendo es un acto jurídico prohibido “por default”. Sin embargo, la coyuntura obliga a repensar tal situación, considerando normas como el D.S. N° 009-2020-Produce que permite la ampliación de giro, modificación de área y autorización de giro mediante la presentación de una declaración jurada ante las municipalidades (ejemplo: D.A.Nº 003-2020-A/MM – Miraflores, Lima). Esta sería una manera de solucionar la imposibilidad de pago de la renta en locales comerciales, generando liquidez para el arrendador, el arrendatario y el tercero (subarrendatario) incorporado, mejorando el ciclo económico afectado por la pandemia.

Fuente: El Peruano