El contrato de opción sobre inmueble y su registro

Por Miguel Cavero Velaochaga
Director de Inmobilex

Considerado como un contrato preparatorio o como lo definiera Arias Schreiber, “el común denominador de cualquier contrato definitivo”, por el contrato de opción, una de las partes (optante) adquiere de manera exclusiva la facultad de elegir si celebra o no determinado contrato definitivo.

La otra parte (opcionista) queda obligada irrevocablemente a celebrar el contrato definitivo; salvo que el optante renuncie a su opción o no la ejercite, transcurrido el plazo establecido en el contrato, que puede ser determinado o indeterminable, o aquel (máximo) previsto en la ley (un año, según el artículo 1423 del Código Civil), renovable a su vencimiento, por un plazo máximo igual, de manera sucesiva.

Este contrato busca asegurar o garantizar un escenario futuro óptimo para el objetivo del inversionista inmobiliario y puede aplicarse en diversos casos; por ejemplo, un ejercicio de la opción supeditado al cumplimiento de la condición suspensiva por la que la posesión del inmueble materia de venta sea entregada en determinada fecha, si el vendedor solicita al comprador días “de gracia” para relocalizarse; o también a la fecha de la desocupación y/o entrega por parte del arrendatario. Un potencial riesgo para el negocio, si consideramos que no devolver el inmueble en la fecha convenida, lo convierte en poseedor precario.

En lo registral, el contrato de opción constituye carga que no impide anotar otros actos. Su anotación podrá encontrarse en el rubro “cargas y gravámenes” de la partida. El Tribunal Registral considera que (I) el optante “gozará de la prelación frente a terceros para celebrar el contrato definitivo, dentro del plazo y condiciones determinados”, siempre que lo inscriba en el Registro de Predios, al amparo del inc. 2 del artículo 2019 concordado con el artículo 2023 del Código Civil”, y “siempre que este contenga todos los elementos del contrato definitivo” (véase Res. N° 882 -2013 –Sunarp-TR-L); (II) “para ejercer la opción, no se requiere la intervención del propietario del inmueble”, por cuanto el contrato de opción contiene, además de la oferta, la voluntad del opcionista para la formación del contrato, “quedando pendiente solo la aceptación para perfeccionar el contrato” (véase Res. N° 1054 -2010 –Sunarp-TR-L).

El asiento registral del contrato de opción tiene la calidad de anotación preventiva (es temporal), y le son aplicables las reglas previstas en los artículos 148 y 149 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Fuente: El Peruano