Edificación sobre bien propio

Miguel Cavero Velaochaga
Director de Inmobilex

En el Perú, el patrimonio inmobiliario puede regirse por dos tipos de regímenes:

(i) separación de patrimonios, regulado en el artículo 327 y siguientes del Código Civil (CC) e instituido mediante otorgamiento de escritura pública por inscribirse en el registro personal, por el que cada cónyuge conserva la propiedad, administración, disposición y frutos de sus inmuebles; y (ii) sociedad conyugal, considerada “régimen por defecto” al contraer nupcias (artículo 301 y siguientes del CC), salvo se acredite realización del trámite notarial indicado, en el que podrán existir bienes propios y bienes sociales, según el artículo 302 del CC.

Criterio

Con la Res .Nº 3280-2019- Sunarp-TR-L (18/12/2019) el Tribunal Registral señala que, para fines de calificación registral, según los artículos 310 y 311 del CC, la construcción (fábrica) en terreno propio (lo que incluye una ampliación o remodelación de esta) se presume social, salvo que se acredite que dicha construcción mantiene la condición de bien propio; “acreditación” o precisión que, considero, deberá hacerse en la rogatoria.

Dicha resolución, que también sustenta el criterio adoptado mediante precedente de observancia obligatoria aprobado en sesión ordinaria (presencial) del 220 Pleno del Tribunal Registral, que interpreta los artículo 310 del CC y 79 del reglamento de inscripciones del Registro de Predios (verlo aquí: https://bit.ly/380naxM), señala: “La declaratoria de fábrica es el mecanismo jurídico para conocer la identidad, naturaleza y circunstancias de una construcción ya realizada”, que “preexiste a la misma y no modifica la apariencia física del predio”. Como bien se precisó en el inciso 2.3 del artículo 2 del TUO del reglamento de la Ley N° 27157, aprobado por D. S. N° 035-2006-Vivienda, esta es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier obra mediante la declaración del propietario.

Dicho precedente señala que “cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce –por imperio de la ley– la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio.

A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del artículo 79 del reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio”.

Fuente: El Peruano