Derechos sobre el suelo y el entretenimiento

Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado, Director de Inmobilex) 

Después de más de dos años de encierro total o «híbrido» debido a la pandemia, la gente ha
decidido «salir” masivamente. Estadios, cines, locales de conciertos y otros predios dedicados al entretenimiento han presentado llenos totales este año, incluso los lunes, algo utópico antes de la pandemia.

La Organización de las Naciones Unidas (ONU) ha informado que el 2022 hemos llegado a los 8000 millones de personas en el mundo. Aunque el ritmo decrecimiento se haya ralentizado, igual seguirá aumentando la población mundial y. por ende, la necesidad de espacios públicos de todo tipo, incluidos los destinados al entretenimiento. La reciente clausura de un recinto limeño utilizado para conciertos no solo debe leerse como un acto realizado en el marco de la facultad municipal de fiscalización de los establecimientos. sino también como el resultado de un crecimiento urbano sin planes en la capital. En el marco de una eficiente gestión de la ciudad, la autoridad municipal no debería limitarse a conceder la licencia de funcionamiento o el Certificado de Inspección Técnica de Segundad en Edificaciones (ITSE) como un mero trámite, sino procurar el bien común en su gestión. Resulta muy fácil disponer una «clausura mediática», pero lo correcto es una inspección ex post permanente (control urbano, fiscalización). En un acto jurídico por el cual se ceden derechos de uso o de edificación sobre un predio matriz resulta necesaria la evaluación de la autoridad municipal para determinar a priori el futuro impacto peatonal y vehicular de este negocio jurídico en su jurisdicción.

Veamos el asunto desde la perspectiva contractual inmobiliaria. Por ejemplo: Contrato de superficie para construir en terreno sin edificación. Este contrato se firmaría de manera complementaria a un previo contrato de arrendamiento de dicho terreno, cuyo objeto es únicamente ceder el uso de este. En el caso, dado que la propiedad superficiaria necesita obtener licencia para su construcción, la autoridad municipal tiene posibilidad de evaluar los impactos, no de la obra finalizada (propiedad diferente a la del suelo según las reglas del derecho real de superficie) sino del uso (final) de esta. No hay excusas al respecto. El artículo 88° de la Ley Orgánica de Municipalidades es claro: la regulación del uso de la propiedad en armonía con el bien común (limitación administrativa al derecho de propiedad) es una facultad exclusiva de las comunas.

Fuente: El Peruano