Airbnb, propiedad y arrendamiento

Por: Miguel Cavero Velaochaga, Abogado. Director de Inmobilex. 

Airbnb permite al propietario crear gratis un perfil de su inmueble y convertirse en «anfitrión” temporal
de quienes deseen alquilar su predio (habitación o inmueble), que será ofrecido total o parcialmente en la plataforma.

Quien desee alquilar conviene con el anfitrión, en la misma plataforma, el tiempo que necesite para su estadía. Airbnb ya funcionaba mundialmente antes de la pandemia y tal como lo ha definido el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (https://bit.ly/2PP19w) es una “plataforma de servicios de hospedaje» y no una inmobiliaria. Es un intermediario, una “plataforma digital”, al igual que Uber y otros, que acerca oferta y demanda. En cualquier “alquiler temporal” o “mediante plataforma digital», la oferta, cesión del derecho de uso y cobro por alquiler del inmueble son realizados por el propietario, en ejercicio de su derecho (real y constitucional) de propiedad. Según lo previsto entre los artículos 1666° y 1712° del Código Civil, el propietario que alquila se obliga a ceder temporalmente al inquilino el uso de su inmueble, recibiendo un pago. Es decir, quien alquila a corto plazo debe cumplir las normas civiles indicadas y pagar el tributo respectivo. El Código no habla de “prohibiciones” o “limitaciones” al «derecho de arrendar” como parte del ejercicio del derecho de propiedad.

El arrendamiento inmobiliario, mediante plataformas digitales, ha generado opiniones contrarias de operadores de turismo y propietarios de unidades en «propiedad horizontal». En nuestros Tribunales el tema aún es incipiente y en el Ejecutivo no se aborda todavía. En Rio Grande do Sul (Brasil, un juzgado ordenó a los propietarios abstenerse de alquilar mediante plataformas digitales, en virtud del reclamo de los condóminos (https://bit.ly/3e9FxWV).

En el Perú, el municipio de Miraflores emitió la Ordenanza N° 561/MM, que prohíbe el uso de inmuebles “como residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento». Ciertamente, “el uso” de la propiedad es regulado por los municipios (artículo 88° Ley Orgánica de Municipalidades). Sin embargo, si Miraflores es el primer gobierno local en legislar acerca del tema, puede ser debido a «circunstancias territoriales». Antes de la pandemia, el distrito era el principal lugar de alojamiento escogido por turistas. de allí que los propietarios de departamentos identificaron la oportunidad. ¿Qué calificación registral obtendrá un reglamento interno que disponga prohibir el alquiler de unidades exclusivas según lo señalado?, ¿y el derecho de propiedad? ¿Es constitucional? El debate recién comienza.

Fuente: El Peruano