La posesión y su conversión en propiedad

Por: Miguel Cavero Velaochaga, (Abogado Director de Inmobilex) 

Según el artículo 896 del Código Civil (C.C. «la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad». La posesión es «un hecho» del que derivan consecuencias jurídicas. Quien tiene el derecho de posesión sobre un inmueble, pero no es el propietario de este, puede ceder a otro este derecho a título oneroso. Esto se conoce como «venta de la posesión» y es una modalidad común de transferencia predial, dado que existen muchos poseedores que (i) tienen copropiedad sobre un predio matriz; (ii) no cuentan con la suficiente documentación, o esta no tiene la debida formalidad para acceder al registro y ser reconocidos como propietarios de manera excluyente frente a otros. Según estudios del Instituto Libertad y Democracia – ILD, un predio «sin sanear» o sin título, puede costar hasta un 30% menos de su valor comercial. Esto significaría que. en una operación de este tipo, dicho «porcentaje de castigo» se refiere a los costos de formalización de la propiedad (papeles, planos, trámites, etcétera) que deberá asumir el adquiriente.

La adquisición de derechos posesorios sobre un predio en la modalidad señalada principalmente tiene como objetivo final convertirse en propietario, luego de seguir un procedimiento de prescripción adquisitiva, en sede judicial o notarial, en tanto pueda acreditar con hechos y diversos documentos (desde un documento privado hasta el pago del impuesto predial o de un servicio público, u otro) una posesión pública, pacífica y continua durante 10 años. Que no debe haber sido interrumpida por ninguna acción extrajudicial o judicial que tenga por objeto que el propietario recupere la posesión. Para tales fines, se aplicará el artículo 898 del CC que permite sumar el plazo posesorio del transferente al del adquiriente para alcanzar los 10 años para prescribir.

La prescripción es una modalidad de adquisición originaria de la propiedad, pues no existe ningún vínculo entre quien posee el bien y el propietario registral. aunque para fines del procedimiento, que es declarativo, la normativa exige que se le notifique. Cabe precisar que. no será posible para el inquilino convertirse en propietario mediante prescripción, pues tiene la posesión del predio en virtud del contrato de arrendamiento. Sin embargo, si llegara a poseer un tercero que no participó en dicho contrato, si estaríamos ante una incidencia que representa un peligro para el propietario.

Fuente: El Peruano