Junta de propietarios: ¿Cómo exigir los gastos comunes frente a un departamento desocupado?

Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex) 

Los edificios de departamentos u oficina; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, en aplicación del artículo 37 de la Ley 27157 (en adelante “la ley”) y el artículo 126 del TUO de su reglamento aprobado por D.S. 035-2006-VIVIENDA (en adelante “el reglamento de la ley”).

El artículo 42 de la Ley establece que, el Reglamento Interno, que somete la edificación al régimen de propiedad señalado, contiene obligatoriamente el detalle de los servicios comunes, mientras que el artículo 137 del reglamento de la ley precisa de manera taxativa en cada uno de sus incisos, cuáles son estos; estableciendo a la vez en el último de estos, que pueden ser otros que apruebe la junta.

Ahora bien, los “gastos comunes” son aquellos ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes detallados en el citado artículo y su pago se efectúa de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta el criterio consignado en este, que puede ser “uso, área ocupada, demanda de servicios, número de personas que ocupan las secciones, ubicación o accesibilidad de las mismas, etcétera; porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes”, tal como lo establece el artículo 138 del reglamento de la ley.

No obstante la existencia del marco legal señalado, los propietarios “morosos”, llamados así en aplicación del artículo 1333 del código civil, porque “incurren en mora” cuando no pagan su cuota ordinaria o extraordinaria de mantenimiento en la fecha acordada por la junta, tienen entre sus “múltiples y diversos” argumentos para no cumplir con su obligación de pago, “la falta de ocupación” de su unidad inmobiliaria.

Al respecto, se debe señalar que, conforme lo establece el último párrafo del artículo 144 del reglamento de la Ley 27157, “el hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario”.

Es decir, ante tal situación, procede que el Presidente con mandato vigente (inscrito) en registros públicos, inicie la acción judicial para el cobro, la misma que no requiere conciliación previa, de allí la importancia de inscribir a la Junta Directiva.

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