Junta de propietarios: asistencia y votación

Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado – Director de Inmobilex)

El reglamento interno de un inmueble sujeto a este régimen, debe contener obligatoriamente los porcentajes que corresponden a cada propietario en la propiedad de los bienes comunes (artículo 39 inc. d) de la Ley Nº 27157). Estos porcentajes serán la referencia:

(I) Al pagar los gastos por servicios comunes, conservación, mantenimiento y administración de la edificación; y,

(II) Para asistencia, votación y/o adoptar acuerdos en las sesiones de junta; en concordancia con el inc. e) del citado artículo.

A veces existen dudas acerca de cómo proceder si a la sesión de junta solo asiste un cónyuge o un copropietario, sin carta poder del esposo o copropietario: ¿Se debe consignar su asistencia, pero no contabilizar su porcentaje para el cómputo del quorum? ¿Se divide en dos el porcentaje en caso de esposos y entre el número de copropietarios en caso de condóminos? Entre otras, son preguntas frecuentes.

El control de asistencia o la votación dependerá de cada caso, en general, y del tema de agenda, en particular. Si esta involucra solo aspectos de administración (ejemplo: elegir directiva, etcétera.), podría participar cualquiera de los cónyuges o de los condóminos (uno de estos) sin requerir carta poder. Sin embargo, creo que no se les debería considerar en la asistencia y tampoco podrían votar, salvo que cuenten con poder especial (mediante carta o mandato inscrito en registro) para tales fines.

Si es sociedad de gananciales, recordemos que este es un régimen de patrimonio común, administrado por ambos cónyuges, por lo que deberían ir y votar ambos “de manera conjunta” (artículo 315 C.C). Si es copropietario quien asiste, podría invocar la “administración de hecho” (973 CC), pero respecto al bien exclusivo, y ante acreditada imposibilidad de que participen los demás; pues una decisión (voto) vinculada a la administración del bien común en edificios, debería ser previo acuerdo por mayoría absoluta de los copropietarios. (artículo 971 inc. 2 del C.C) y contando con poder de representación para ello.

Hacerlo sin esta formalidad lo obligaría al reembolso si un condómino reclamara, por ejemplo, que no autorizó pagar una cuota extraordinaria.

Fuente: El Peruano