Hipoteca: obligaciones futuras y existencia del bien

Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex) 

Según el artículo 1104° del Código Civil (CC), en el contrato hipotecario puede constar el pacto de cumplimiento de obligaciones eventuales o futuras que asuma el deudor durante la vigencia de este. La figura prevista en este artículo es viable, y se aplica principalmente en las obligaciones asumidas ante las entidades del sistema financiero, en las que se pactan “textualmente» en los contratos, cláusulas que podría parecer que atentan contra la eficacia y validez del contrato y por consiguiente de los actos judiciales destinados a su ejecución.

Sin embargo, aunque existe una fecha cierta del contrato y su inscripción, puede resultar incierta la fecha de inicio de estas obligaciones futuras o eventuales, principalmente por la inexistencia de asientos regístrales, adeudas u otro documentos no inscribibles o no inscritos en las que consten. En tal caso, el Tribunal Registral considera que deberá tomarse como referencia la fecha de inscripción del gravamen, fecha que también se tendrá que considerar en caso se necesite invocar la caducidad (Resolución N° 015-2016-Sunarp-TR).

Ahora bien, el artículo 1106° del CC establece la imposibilidad de constituir hipoteca sobre bienes que no tienen «existencia física». Al respecto hay que precisar que esto se debe a que simplemente “el propietario todavía no tiene el bien para afectar”, por lo que no podrá cumplir con uno de los requisitos de validez previstos en el artículo 1099° del CC.

En caso de que el inmueble solo “exista” en planos (anteproyecto o proyecto) o por ejemplo sea “aires independizados” (los que deben tener partida registral propia), tampoco será posible cumplir lo previsto en el artículo 1100° del CC, que establece que la hipoteca necesariamente debe recaer en inmueble que tenga «existencia física”, lo que ocurre a partir de la emisión de la resolución municipal de conformidad de obra y declaratoria de edificación (que podrá ser con variación o sin ella), la que se emitirá a la culminación satisfactoria para el municipio distrital de la construcción del proyecto u obra, según lo fijado en la licencia que concediera siguiendo lo señalado en la Ley N° 29090. Es decir, queda descartada una hipoteca sobre un inmueble que no pueda ser específicamente determinado, lo que incluye necesariamente primero su existencia física y de modo consecuente su inscripción registral, en la que se consignen por ejemplo área, medidas, linderos, numeración domiciliaria, etc.

Fuente: El Peruano