El uso compatible de un inmueble

Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex) 

Según el artículo 88 de la Ley N° 27972-Ley Orgánica de Municipalidades (LOM) corresponde a estas regular el uso o destino del bien inmueble en armonía con el bien común. Si bien es cierto la adquisición de la propiedad es una garantía en la Constitución (ver artículo 2° inciso 16) y es un derecho inviolable y garantizado por el Estado (ver artículo 70°), no menos cierto es que, según las normas citadas, sobre una propiedad inmueble existen limitaciones administrativas (zonificación, alturas, compatibilidad de uso, etcétera) que están previstas entre los artículos 88° y 96° de la LOM. Por tanto, son válidas, pese a las molestias del propietario, las multas municipales impuestas. Por ejemplo, por construir sin licencia, ampliaciones o reformas en inmuebles.

Un caso particular lo encontramos en el reglamento interno de un edificio, que fija los usos (obligatorios) que tendrán las unidades inmobiliarias resultantes del proyecto inmobiliario, sea habitacional, de oficinas o mixto (ejemplo común hoy. con primer piso para comercio o minimarket y los siguientes para vivienda).

Si dicho reglamento, que se inscribe en la partida matriz, establece un uso para vivienda. entonces no se podrá usar como oficina o local comercial. No solo por las normas citadas, sino también porque asi lo prevé la Ley N° 27157 que regula el régimen de «propiedad horizontal”.

Dichos aspectos son esenciales para evitar conflictos por convivencia, dado que no es justo que un propietario obtenga un mayor beneficio sobre su unidad inmobiliaria en perjuicio de «todos los demás propietarios con derecho inscrito» (la junta de propietarios, según dicha ley), sino porque «la intensidad de uso» de esta obviamente será mayor, lo que se traducirá en un mayor consumo de servicios comunes, sino también porque ingresarán temporalmente al edificio o condominio personas que no son propietarios o residentes, lo que les permitirá conocer usos, costumbres y modos de los propietarios, incidiendo esto en la seguridad.

Ante el uso indebido de una unidad inmobiliaria de dominio exclusivo (departamento, cochera o depósito), el presidente (si la junta está formalizada en registros públicos) o cualquier residente en el edificio, puede hacer una denuncia ante el municipio.

En general, si alguien desea comprar o alquilar un inmueble (casa, departamento o terreno), previamente debe conocer los parámetros y usos permitidos municipalmente para el predio escogido.

Fuente: El Peruano