Edificios: justificación de ingresos y gastos

Por: Miguel Cavero Velaochaga, Abogado. Director de Inmobilex 

La junta es el ente conformado por todos los propietarios de unidades exclusivas (departamentos, estacionamientos o depósitos) con derecho inscrito. Es decir, con partida registral de independización a su nombre y no del constructor o anterior propietario.

En términos de gestión, esta junta se encarga de la cobranza de la cuota de mantenimiento mensual que financia el presupuesto anual del inmueble sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, que incluye entre sus principales conceptos el pago de los servicios y gastos comunes, que se detallan en el reglamento interno y/o en la Ley Nº 27157 y su reglamento.

Una junta de propietarios es formal en tanto su directiva está inscrita en la partida registral del predio matriz. Sin embargo, ante la existencia de una junta informal, provisional, transitoria, etcétera; caso típico en la mayoría de edificios y condominios del país, la recaudación de las cuotas de mantenimiento es encargada al “presidente” o “la directiva” no inscritos en registros públicos y los abonos de estas se realizan en cuentas bancarias de personas naturales.

La falta de formalización de la directiva, de manera subyacente, genera lo siguiente: (I) Responsabilidad solidaria de todos los propietarios ante contingencias civiles, laborales, administrativas o penales que pudieran ocurrir; (II) El “presidente” de una junta informal que recibe los abonos mensuales por mantenimiento se genera ante el sistema financiero un perfil distorsionado, y si tiene el encargo en relación con un predio compuesto a su vez por varias torres, entonces sus movimientos podrían llegar a ser iguales o superiores a los 10,000 soles mensuales a que se refiere el (anexo) del reciente D. S. N° 430-2020-EF, por lo que las empresas del sistema financiero deberían informar estas transacciones a la Sunat en el ejercicio de su función fiscalizadora para el combate contra la evasión y elusión tributaria. Según esta norma, “para este efecto, se entiende por transacción u operación al movimiento que aumente o disminuya el saldo de una cuenta”.

Ahora, no solo es importante formalizar la inscripción registral de la directiva para fines de enfrentar la morosidad mediante la correspondiente acción judicial en la que el representante legal debe acreditar legitimidad para obrar, sino también para cumplir con la normativa indicada. Además, solo así los ingresos de la junta pueden ingresar a una cuenta bancaria abierta a nombre de esta y justificarse ante la autoridad tributaria.

Fuente: El Peruano