Rocío Liu
Abogada tributarista del estudio Miranda & Amado.
La venta de una casa-habitación no está sujeta al pago de Impuesto a la Renta, pero si no se considera habitable sí deberá tributar, precisó el Poder Judicial. La ganancia de capital obtenida por personas naturales al vender viviendas está sujeta al Impuesto a la Renta (IR) de Segunda Categoría con la tasa neta de 5%, salvo cuando se trata de casa-habitación.
La Ley del IR define que es una casa-habitación el inmueble que permanece en propiedad del contribuyente por lo menos dos años y que no esté destinado al comercio, industria, oficina, almacén, cocheras, entre otros. Sin embargo, un fallo de Corte Suprema precisó que si el contribuyente decide vivir en el terreno, pero con condiciones mínimas para vivir, no se considerará como “casa-habitación”en tanto se encontraba a medio construir, utilizando para ello como prueba el autovalúo que se utiliza para el pago del Impuesto Predial (Cas. 9132-2016-Lima).
La tributarista Rocío Liu indicó que para la Sunat y el Poder Judicial solo será considerado como casa-habitación el inmueble habitable y construido.
Esta precisión de la Corte Suprema no se deriva de la ley, ya que en la norma no se menciona un uso expreso si no una definición negativa, es decir, se considera casa-habitación en tanto no se destine a industria, comercio y otros.
Liu agregó que los contribuyentes muchas veces no regularizan las construcciones o modificaciones a su propiedad para disminuir el impacto del Impuesto Predial.
El riesgo de la falta de regularización es que la operación de compraventa de la vivienda que en el autovalúo figure sin construcción condicionará el pago del IR por ganancia de capital por la Sunat.
No obstante, Liu opinó que debe primar la realidad, si se trata de una casa-habitación pese a que no lo diga el autovalúo, pero deben existir pruebas. Lo relevante es el uso que se le da y no lo formal.
La declaratoria de fábrica
El problema. Si una construcción no tiene la declaratoria de fábrica, es decir, no obtuvo o regularizó el permiso municipal y otros, no podrá inscribir la transferencia en los registros públicos, por esa razón existen casos de ventas de viviendas que formalmente se consideran sin construcción, dijo Liu.
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