Miguel Cavero Velaochaga
Director de Inmobilex.
Una de las interrogantes que tienen quienes adquieren unidades inmobiliarias en edificios o condominios sujetos al régimen de “propiedad horizontal”, es aquella que se refiere a quién se encargará de la administración temporal de las zonas comunes, en tanto no exista directiva de la Junta de Propietarios.
Si bien es cierto ante conflictos o controversias surgidos a la entrega de las unidades de dominio exclusivo o después de esta, resulta aplicable el artículo 1 inc. e) del Código del Consumidor (Ley N° 29571 y sus modificatorias), que establece que los consumidores tienen derecho a reparación o reposición del producto, a nueva ejecución del servicio, o en los casos previstos en el Código, a la devolución de la cantidad pagada, según ciertas circunstancias, que deberán ser fijadas por las instancias competentes del Indecopi; también es cierto que a veces la entrega de zonas comunes no puede ejecutarse, se ejecuta irregularmente o con ciertos incumplimientos, debido a la inexistencia de una directiva de la Junta de Propietarios, que conforme lo prevé la Ley N° 27157 y su reglamento, es la que gestiona su administración o contrata a una persona natural o jurídica que se encargue de esta.
Es posible encontrar en los contratos de compraventa, de bienes futuros o terminados, cláusulas que estipulan que el promotor (vendedor) se reserva, tiene o tendrá la facultad de designar a una empresa para la administración en general, en particular las áreas comunes del complejo inmobiliario, debiendo pagar mensualmente los propietarios de unidades exclusivas un porcentaje, según el criterio previsto en el reglamento interno, del costo de los servicios prestados con tales fines, en sus cuotas de mantenimiento.
Al respecto, se debe señalar que esta cláusula, además de surgir debido al porcentaje mayoritario de participación que usualmente tiene el constructor hasta conclulr con la venta de todas las unidades exclusivas del complejo inmobiliario, obedece principalmente a la necesidad urgente pero temporal de darle mantenimiento a las zonas comunes y es aplicable, como ha señalado la Sala de Protección al Consumidor del Indecopi, “hasta la inscripción de la junta de propietarios quien se deberá de encargar de dicha tarea”, como consta en la Resolución 3455-2013/SPC-Indecopi.
Una vez inscrita la directiva de la Junta de Propietarios, esta podrá negociar la modificación de los alcances o la resolución de este contrato de servicios de administración.